Les nouvelles règles hypothécaires

D'entrée de jeux, précisons que cette mesure a été mise en place en octobre 2016, par le Ministre des Finances du Canada, Bill Morneau, d'abord, afin de contrer les abus de certains investisseurs étrangers qui se livrent à de la spéculation immobilière au Canada et ainsi contrôler la hausse faramineuse du prix des propriétés dans certains marchés. En second lieu, ces nouvelles règles ont pour but d'éviter que les futurs propriétaires soient incapables de faire les paiements de leur hypothèque si les taux d’intérêt se mettent à augmenter.

Dans quelle circonstance s'applique cette nouvelle mesure?

Cette nouvelle mesure s'applique à tous les prêts assurés peu importe le terme (1, 2, 5 ans ou plus), que le taux d'intérêt soit fixe ou variable.

Aurez-vous besoin d'une mise de fonds plus élevée?

Non, l'acquisition d'une maison est encore possible avec une mise de fonds de 5%. Toutefois, quand la mise de fonds est inférieure à 20% le prêt doit être assuré et les nouvelles règles s'appliquent

Qu'est ce qu'un prêt assuré?

Quand votre mise de fonds représente moins de 20% de la valeur totale de votre achat, vous devez faire une demande de prêt combinée à une assurance. La majorité des acheteurs se tourne vers la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) pour l'assurance prêt hypothécaire mais elle est également offerte par des firmes privées.

Pourquoi cette assurance et quels sont les coûts?

Le  coût est établi en fonction de la mise de fonds et varie entre 0,5% et 2,9% du montant de l'hypothèque. Cette assurance obligatoire est bénéfique pour le marché des acheteurs, grâce à elle, les taux hypothécaires sont plus bas puisque le risque de défaut diminue.

Comment s'applique la nouvelle mesure?

C'est relativement simple; il s'agit en fait d'une simulation visant à évaluer votre capacité à payer votre hypothèque dans le cas où les taux actuels venaient à remonter au niveau des taux hypothécaires offerts par les plus grandes banques au cours des cinq dernières années. Actuellement, selon la Banque du Canada, ce taux moyen serait de 4,64 %.

Alors, même si en réalité vous obtenez un taux d'intérêt auprès de votre banque à 2,35%, votre institution utilisera le taux moyen proposé par la Banque du Canada (4,64%) pour effectuer le calcul de votre capacité de payer.

Gardez en tête que ce calcul ne sert qu'à valider votre résistance financière à une possible hausse des taux d'intérêt et que votre paiement réel sera basé sur le taux négocié.  Pour vous qualifier, la banque déterminera un paiement hypothécaire fictif en utilisant ce taux plus élevé et y ajoutera les dépenses telles que; taxes municipales et scolaires, frais de chauffage annuels, 50% des frais de condo annuels (si applicable) plus vos dettes. Le total obtenu déterminera votre ratio d'endettement et ne doit pas dépasser 35 à 40% de vos revenus bruts (jusqu’à 44% pour ceux qui ont un excellent crédit).

Donc, pour valider votre capacité de remboursement, la banque utilisera un paiement hypothécaire mensuel fictif de 1 551,83$ toutefois votre paiement réel sera de 1 217,98$.

Conclusion

Ces nouvelles règles ont certes un impact sur la capacité d'emprunt des acheteurs et par le fait même, possiblement sur la valeur de la propriété qu'ils peuvent acquérir, toutefois elles ne devraient pas être perçues comme un frein à l'achat mais plutôt comme une tranquillité d'esprit additionnelle quant à la capacité de faire face à une hausse possible des taux d'intérêt.

 

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